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Bau­fi­nan­zie­rung, die man ver­steht.

Von der ers­ten Rech­nung bis zur Zusage: anbie­ter­über­grei­fen­der Ver­gleich, ehr­li­che Zah­len, feste Ansprech­part­ner.

Situation prüfen lassen
Baufinanzierung und Immobilien bei Finanzhaus - Beratung durch Heiko Reich

Kleine Unter­schiede, große Wir­kung.

Eine Bau­fi­nan­zie­rungFinan­zie­rung des Kaufs oder Baus einer Immo­bi­lie, grund­pfand­recht­lich abge­si­chert und meist über Jahr­zehnte lau­fend. ist für die meis­ten Men­schen die größte finan­zi­elle Entscheidung ihres Lebens, und zugleich die, bei der kleine Unter­schiede am meis­ten aus­ma­chen: beim Zins­satz, bei der Til­gungDer Anteil der Rate, mit dem die Schuld zurück­ge­zahlt wird. Eine höhere anfäng­li­che Til­gung ver­kürzt die Lauf­zeit deut­lich., bei der Länge der Zins­bin­dungZeit­raum, für den der Soll­zins eines Dar­le­hens fest ver­ein­bart ist. Lange Bin­dun­gen kos­ten etwas Auf­schlag, schaf­fen aber Pla­nungs­si­cher­heit.. Wer nur das Ange­bot der Haus­bank kennt, kennt sei­nen Ver­hand­lungs­spiel­raum nicht.

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Was ist monat­lich wirk­lich mög­lich?

Haus­halts­rech­ner
4.800 €
2.150 €
400 €
450 €
3,5 %
2,0 %
Trag­bare Rate 1.800 €
  • Trag­bare Kre­dit­rate 1.800 €
  • Aus­ga­ben + Puf­fer + Neben­kos­ten 3.000 €
Gro­ber Dar­le­hens­rah­menbei 3,5 % Zins und 2 % Til­gung ca. 393.000 €

Unver­bind­li­che Modell­rech­nung. Kauf­ne­ben­kos­tenKos­ten beim Immo­bi­li­en­kauf zusätz­lich zum Kauf­preis: Grund­er­werb­steuer, Notar, Grund­buch und gege­be­nen­falls Mak­ler. Sie wer­den von der Bank meist nicht mit­fi­nan­ziert. (je nach Bun­des­land häu­fig um die zehn Pro­zent) sind nicht ent­hal­ten. Keine Daten wer­den über­tra­gen.

Der Haus­halts­rech­ner ermit­telt aus Net­to­ein­kom­men, fes­ten Aus­ga­ben und einem Sicher­heits­puf­fer die monat­lich trag­bare Rate, und über­setzt sie bei gewähl­tem Soll­zinsDer reine Zins­satz eines Dar­le­hens ohne Neben­kos­ten. Für den Ver­gleich ist der Effek­tiv­zins ent­schei­dend. und Til­gungs­satz in einen gro­ben Dar­le­hens­rah­men. Die Rech­nung ist bewusst kon­ser­va­tiv: Wer den Puf­fer weg­plant, finan­ziert auf Kante. Neben­kos­ten des Kaufs (Grund­er­werb­steuerEin­ma­lige Steuer beim Immo­bi­li­en­kauf, deren Satz jedes Bun­des­land selbst fest­legt. In Sach­sen liegt sie bei 5,5 Pro­zent, in Sach­sen-Anhalt bei 5,0 Pro­zent des Kauf­prei­ses (Stand 2026)., Notar, ggf. Mak­lerVer­mitt­ler, der gesetz­lich als Sach­wal­ter des Kun­den auf­tritt und aus dem Ange­bot vie­ler Gesell­schaf­ten aus­wählt. Anders als eine Aus­schließ­lich­keits­ver­tre­tung ist er nicht an einen Ver­si­che­rer gebun­den., je nach Bun­des­land zusam­men häu­fig um die zehn Pro­zent des Kauf­prei­ses) sind im Dar­le­hens­rah­men nicht ent­hal­ten und soll­ten mög­lichst aus Eigen­ka­pi­talEigene Mit­tel, die in eine Finan­zie­rung ein­ge­bracht wer­den. Mehr Eigen­ka­pi­tal senkt in der Regel den Zins. kom­men. Das Ergeb­nis ersetzt keine Finan­zie­rungs­zu­sage, ist aber der ehr­li­che Start­punkt jeder Objekt­su­che.

Was eine gute Bau­fi­nan­zie­rung aus­macht

Wir beglei­ten den gan­zen Weg: zuerst die ehr­li­che Bud­get­rech­nung (was ist monat­lich wirk­lich trag­bar?), dann der Ver­gleich über ein brei­tes Netz­werk aus Ban­ken und Bau­spar­kas­sen, schließ­lich die Struk­tur aus Zins­bin­dung, Til­gung und Son­der­til­gungs­rech­ten, die zu Ihrer Lebens­pla­nung passt. Auch danach blei­ben wir dran. Spä­tes­tens, wenn die Anschluss­fi­nan­zie­rung ansteht. Geht es um eine Immo­bi­lie als Kapi­tal­an­lage statt zum Eigen­nut­zen, rech­nen wir Lage, Ren­dite und Steuer im Zusam­men­hang: Anla­ge­im­mo­bi­lie. Ein­stieg: der Finanz-Check oder direkt der Haus­halts­rech­ner wei­ter unten.

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Bud­get vor Objekt

Die trag­fä­hige Monats­rate ergibt sich aus der Haus­halts­rech­nung. Nicht aus dem Kauf­preis des Wunsch­ob­jekts. Dazu gehö­ren ein Puf­fer für Unvor­her­ge­se­he­nes und die Neben­kos­ten des Eigen­tums (Instand­hal­tung, Haus­geld), die Mie­ter oft unter­schät­zen. Wer sein Bud­get kennt, ver­han­delt bes­ser und sucht geziel­ter.

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Eigen­ka­pi­tal und Belei­hungs­aus­lauf

Je mehr Eigen­ka­pi­tal, desto nied­ri­ger der Zins: Ban­ken beprei­sen das Ver­hält­nis von Dar­le­hen zu Objekt­wert (Belei­hungs­aus­laufVer­hält­nis von Dar­le­hen zu Objekt­wert. Je nied­ri­ger, desto güns­ti­ger meist der Zins.). Als Ori­en­tie­rung gilt: Kauf­ne­ben­kos­ten plus ein Teil des Kauf­prei­ses aus eige­nen Mit­teln. Voll­fi­nan­zie­run­gen sind mög­lich, aber spür­bar teu­rer und nur bei sehr sta­bi­lem Ein­kom­men sinn­voll.

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Zins­bin­dung und Til­gung

Die Zins­bin­dung schützt vor stei­gen­den Zin­sen: lange Bin­dun­gen kos­ten Auf­schlag, kau­fen Plan­bar­keit. Die anfäng­li­che Til­gung, üblich zwei bis drei Pro­zent, bestimmt, wie schnell die Rest­schuld sinkt; weni­ger ver­län­gert die Lauf­zeit. Nach zehn Jah­ren ab Voll­aus­zah­lung ist jedes Dar­le­hen mit sechs Mona­ten Frist künd­bar (§ 489 BGBRecht, jedes Immo­bi­li­en­dar­le­hen zehn Jahre nach Voll­aus­zah­lung mit sechs Mona­ten Frist zu kün­di­gen, auch inner­halb einer lan­gen Zins­bin­dung.), rele­vant für die Anschluss­fi­nan­zie­rungNeue Finan­zie­rung für die Rest­schuld nach Ablauf der Zins­bin­dung, per Pro­lon­ga­tion, Umschul­dung oder For­ward-Dar­le­hen..

  • Anschluss­fi­nan­zie­rung

    Läuft die Zins­bin­dung aus, sichern wir recht­zei­tig die neuen Kon­di­tio­nen - per Ver­län­ge­rung, Umschul­dungWech­sel der Rest­schuld zu einer neuen Bank mit bes­se­ren Kon­di­tio­nen. Ob es sich rech­net, ergibt sich aus Zins­dif­fe­renz, Rest­schuld und Wech­sel­kos­ten. oder For­ward-Dar­le­henDar­le­hen, des­sen Zins Sie bis zu 60 Monate im Vor­aus für eine spä­tere Anschluss­fi­nan­zie­rung sichern, gegen einen mit der Vor­lauf­zeit stei­gen­den Auf­schlag.. wei­ter
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För­de­rung mit­den­ken

För­der­pro­gramme (etwa der KfWStaat­li­che För­der­bank. Ihre Pro­gramme kön­nen den Effek­tiv­zins einer Finan­zie­rung sen­ken, ändern sich aber lau­fend in Kon­di­tio­nen und Ver­füg­bar­keit. oder der Län­der) kön­nen den Effek­tiv­zinsZins­satz, der Soll­zins und Neben­kos­ten zusam­men­fasst und Ange­bote ver­gleich­bar macht. Aus­sa­ge­kräf­ti­ger als die bewor­bene Monats­rate. deut­lich drü­cken, ändern sich aber lau­fend in Kon­di­tio­nen und Ver­füg­bar­keit. Wir prü­fen tages­ak­tu­ell, wel­che Pro­gramme zu Vor­ha­ben und Objekt pas­sen, statt mit ver­al­te­ten Tabel­len zu arbei­ten.

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Der Ablauf mit uns

Erstgespräch und Bud­get­rech­nung, Objekt­prü­fung aus Finan­zie­rungs­sicht, Ver­gleich der Ange­bote, Beglei­tung bis zur Aus­zah­lung, und ein Erin­ne­rungs­sys­tem für das Ende der Zins­bin­dung. Grund­la­gen zum Thema erklärt der Rat­ge­ber „Zins­bin­dung endet. Was jetzt?".

Ihre Finan­zie­rung, ehr­lich gerech­net.

Erst rech­nen, dann entscheiden, mit einem fes­ten Ansprech­part­ner.

Wir wür­den gern ein Haus kau­fen, aber ich bin unsi­cher, ob die monat­li­che Rate über­haupt zu uns passt.
Interessent
HeRHeiko Reich
Hallo, kein Grund zur Sorge. Dafür sind wir da. Ich rechne Ihnen zwei Sze­na­rien mit unter­schied­li­cher Zins­bin­dung durch, dann sehen Sie genau, ob Ihre Wunsch­rate wirk­lich zu Ihrem All­tag passt.
Und wie viel Eigen­ka­pi­tal brau­chen wir rea­lis­tisch?
Interessent
HeRHeiko Reich
Das schauen wir uns kon­kret an. Oft geht mehr als gedacht, manch­mal ist War­ten sinn­vol­ler. Ich sage Ihnen ehr­lich, was trag­bar ist, bevor Sie sich fest­le­gen.
Und wenn auch Sie Klar­heit möch­ten: Schrei­ben Sie Heiko ein­fach eine Whats­App oder rufen Sie kurz an. Er ist gern für Sie da.
HeRHeiko Reich

Häu­fige Fra­gen.

Als Ori­en­tie­rung: die Kauf­ne­ben­kos­ten (je nach Bun­des­land häu­fig um die zehn Pro­zent) plus idea­ler­weise 10 bis 20 Pro­zent des Kauf­prei­ses. Weni­ger ist mög­lich, macht die Finan­zie­rung aber teu­rer. Was in Ihrem Fall rea­lis­tisch ist, zeigt die Haus­halts­rech­nung.

Die ehr­li­che Ant­wort kommt aus Ihrer Haus­halts­rech­nung: Net­to­ein­kom­men minus feste Aus­ga­ben minus Sicher­heits­puf­fer. Eine ver­brei­tete Ober­grenze liegt bei rund einem Drit­tel des Net­to­ein­kom­mens. Ent­schei­dend ist aber Ihre kon­krete Situa­tion, nicht die Faust­re­gel.

Ein Dar­le­hen, des­sen Zins Sie sich bis zu 60 Monate im Vor­aus für die spä­tere Anschluss­fi­nan­zie­rung sichern, gegen einen Auf­schlag, der mit der Vor­lauf­zeit steigt. Details auf unse­rer Seite zur Anschluss­fi­nan­zie­rung.

Meist ja: Jede Son­der­til­gung senkt die Rest­schuld und damit die Zins­kos­ten. Die „Ren­dite" ent­spricht dem Dar­le­hens­zins, garan­tiert und steu­er­frei. Wich­tig ist, dass das Recht dazu im Ver­trag steht und die Rück­lage für Not­fälle nicht ange­tas­tet wird.

Ja. Wir arbei­ten mit einem brei­ten Netz­werk aus Ban­ken und Bau­spar­kas­sen und legen die Ange­bote neben­ein­an­der, inklu­sive der Unter­schiede bei Zins, Fle­xi­bi­li­tät und Bear­bei­tungs­zeit. Sie sehen, warum wir was emp­feh­len.

Pas­sen­des Wis­sen.

Alle Beiträge
Las­sen Sie uns gemein­sam prü­fen, wo Sie ste­hen.

Drei Fra­gen, dann wis­sen wir, wel­cher Spe­zia­list zu Ihrem Thema passt.

Ein star­kes Netz­werk an Part­nern.

Wir sind an kei­nen ein­zel­nen Anbie­ter gebun­den. Für Ihre Lösung ver­glei­chen wir über 100 Ver­si­che­rer, Ban­ken, Bau­spar­kas­sen und Fonds­ge­sell­schaf­ten und wäh­len aus, was wirk­lich zu Ihnen passt.

Über uns
Machen wir den ers­ten Schritt.

30 Minu­ten rei­chen für den Anfang. Vor Ort, tele­fo­nisch oder per Video. Sie wäh­len.

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