Finanzierung
Zinsbindung endet, was jetzt?
Was passiert, wenn die Zinsbindung ausläuft: die drei Optionen im Vergleich, mit ehrlicher Einordnung und einem Zeitplan ab drei Jahren vorher.
Mehr lesenAnschlussfinanzierung: rechtzeitig die besseren Zinsen sichern.
Wenn die Zinsbindung endet, entscheidet der Zeitpunkt. Wir vergleichen Prolongation, Umschuldung und Forward-Darlehen, bevor die Hausbank ihr Angebot schickt.
Der richtige Zeitpunkt spart am meisten.
Eine AnschlussfinanzierungNeue Finanzierung für die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung, per Prolongation, Umschuldung oder Forward-Darlehen. löst Ihre bisherige BaufinanzierungFinanzierung des Kaufs oder Baus einer Immobilie, grundpfandrechtlich abgesichert und meist über Jahrzehnte laufend. ab, wenn die ZinsbindungZeitraum, für den der Sollzins eines Darlehens fest vereinbart ist. Lange Bindungen kosten etwas Aufschlag, schaffen aber Planungssicherheit. endet und noch eine Restschuld offen ist. Für die meisten Eigentümer ist das die zweitgrößte finanzielle Entscheidung nach dem Kauf: Schon wenige Zehntelprozent Zinsunterschied machen über die Laufzeit mehrere tausend Euro aus.
Was ein besserer Zins konkret ausmacht.
Anschlussfinanzierungs-Rechner
Angebot B rechnet mit derselben Monatsrate wie A - der Vorteil zeigt sich in weniger Zinskosten und mehr TilgungDer Anteil der Rate, mit dem die Schuld zurückgezahlt wird. Eine höhere anfängliche Tilgung verkürzt die Laufzeit deutlich..
Angebot A -monatliche Rate
Zinskosten (Bindung)-
Restschuld am Ende-
Angebot B -gleiche Rate wie A
Zinskosten (Bindung)-
Restschuld am Ende-
Gesamtvorteil Angebot BZinsersparnis plus geringere Restschuld -
Unverbindliche Modellrechnung ohne Nebenkosten; ersetzt keine Beratung. Rechnet lokal im Browser, keine Daten werden übertragen.
Der Rechner vergleicht zwei Zinsangebote für dieselbe Restschuld bei identischer monatlicher Rate: Er zeigt die Zinskosten über die neue Zinsbindung, die verbleibende Restschuld am Ende und den Gesamtvorteil des günstigeren Angebots. Schon 0,4 Prozentpunkte Unterschied summieren sich bei sechsstelliger Restschuld über zehn Jahre zu einem fünfstelligen Betrag, weil der Zinsvorteil bei gleicher Rate direkt in die Tilgung fließt. Die Rechnung ist ein vereinfachtes Modell ohne Nebenkosten und ersetzt kein konkretes Angebot.
Prolongation, Umschuldung oder Forward-Darlehen?
Das Problem: Die Hausbank meldet sich in der Regel erst kurz vor Ablauf mit einem Verlängerungsangebot, und rechnet damit, dass Sie nicht vergleichen. Wer früher anfängt, hat alle drei Wege offen: die Verlängerung bei der bisherigen Bank (ProlongationVerlängerung des bestehenden Darlehens bei der aktuellen Bank. Bequem, aber das erste Angebot ist selten das beste am Markt.), den Wechsel zu einem günstigeren Anbieter (UmschuldungWechsel der Restschuld zu einer neuen Bank mit besseren Konditionen. Ob es sich rechnet, ergibt sich aus Zinsdifferenz, Restschuld und Wechselkosten.) oder die vorzeitige Zinssicherung per Forward-DarlehenDarlehen, dessen Zins Sie bis zu 60 Monate im Voraus für eine spätere Anschlussfinanzierung sichern, gegen einen mit der Vorlaufzeit steigenden Aufschlag.. Wir prüfen alle drei, anbieterübergreifend, mit Zugriff auf ein breites Netzwerk aus Banken und Bausparkassen, und mit einer klaren Empfehlung statt drei Tarif-PDFs. Den Einstieg macht der Finanz-Check; Grundlagen erklärt unser Ratgeber „Zinsbindung endet. Was jetzt?". Für Neufinanzierungen: Baufinanzierung.
Welcher Weg der richtige ist, hängt von Restschuld, BeleihungsauslaufVerhältnis von Darlehen zu Objektwert. Je niedriger, desto günstiger meist der Zins., Zinsniveau und Ihrer Planung ab. Die drei Optionen im Überblick:
1
Prolongation: bequem, aber selten das beste Angebot
Bei der Prolongation verlängern Sie den Vertrag bei Ihrer bisherigen Bank. Das ist der einfachste Weg. Keine neue Bonitätsprüfung, kein Grundbuchaufwand. Genau deshalb kalkulieren viele Banken hier mit Trägheitsaufschlag: Das erste Angebot liegt häufig über dem, was am Markt möglich ist. Die Prolongation ist die richtige Wahl, wenn das Angebot nach Vergleich tatsächlich konkurrenzfähig ist. Nicht vorher.
2
Umschuldung: Wettbewerb nutzen
Bei der Umschuldung wechselt die Restschuld zu einer neuen Bank. Der Aufwand ist überschaubar: Die GrundschuldIm Grundbuch eingetragenes Recht, mit dem ein Immobiliendarlehen abgesichert wird. Sie kann bei einer Umschuldung abgetreten statt neu bestellt werden. wird abgetreten statt neu bestellt, die Kosten dafür liegen meist deutlich unter der möglichen Zinsersparnis. Ob sich der Wechsel rechnet, ist eine einfache Rechnung aus Zinsdifferenz, Restschuld und Wechselkosten. Wir legen sie offen, bevor Sie entscheiden.
3
Forward-Darlehen: Zins heute, Start später
Mit einem Forward-Darlehen sichern Sie den heutigen Zins für eine später beginnende Anschlussfinanzierung, je nach Anbieter bis zu 60 Monate im Voraus. Der Zinsaufschlag steigt mit der Vorlaufzeit. Das lohnt bei erwartet steigenden Zinsen oder hohem Sicherheitsbedürfnis; es bindet Sie aber, wenn die Zinsen fallen. Diese Abwägung rechnen wir transparent vor.
4
Der Zeitplan
Forward-Darlehen sind ab 5 Jahre vor Ablauf der Zinsbindung möglich; spätestens 12 Monate vorher sollten Sie vergleichen. Das Verlängerungsangebot der Bank kommt oft spät. Nach zehn Jahren ab Vollauszahlung können Sie zudem jedes Immobiliendarlehen mit sechs Monaten Frist kündigen (§ 489 BGBRecht, jedes Immobiliendarlehen zehn Jahre nach Vollauszahlung mit sechs Monaten Frist zu kündigen, auch innerhalb einer langen Zinsbindung.), auch in langer Zinsbindung. Dieses Sonderkündigungsrecht verschenken viele.
Anschluss sichern, bevor es teuer wird.
Den richtigen Zeitpunkt nutzen, mit Zahlen statt Bauchgefühl.
Meine Zinsbindung läuft in eineinhalb Jahren aus und ich habe keine Ahnung, ob ich jetzt schon etwas tun sollte.
HeR
Guter Zeitpunkt zu fragen. Mit einem Forward-Darlehen können Sie sich die heutigen Konditionen schon jetzt sichern. Ich rechne Ihnen durch, ob sich das für Sie lohnt.
Und wenn die Zinsen bis dahin fallen?
HeR
Auch das schauen wir uns an. Ich zeige Ihnen beide Wege mit Zahlen, damit Sie in Ruhe entscheiden können, statt zu spekulieren.
Häufige Fragen.
Spätestens zwölf Monate vor Ablauf der Zinsbindung. Dann sind alle Optionen offen. Forward-Darlehen sind je nach Anbieter bereits bis zu 60 Monate im Voraus möglich. Wer erst auf das Schreiben der Hausbank wartet, verschenkt Verhandlungsspielraum.
Eine pauschale Zahl wäre unseriös: Der Zinssatz hängt von Zinsbindung, Restschuld, Immobilienwert (Beleihungsauslauf) und Bonität ab und ändert sich täglich. Im Gespräch vergleichen wir tagesaktuelle Konditionen mehrerer Banken für Ihren konkreten Fall.
Wenn die Zinsersparnis über der Restlaufzeit die Wechselkosten (v. a. Grundschuldabtretung) klar übersteigt. Bei größeren Restschulden reichen dafür oft schon wenige Zehntelprozent Zinsdifferenz. Wir rechnen beide Szenarien nebeneinander.
Ein Darlehen, dessen Zins Sie heute festschreiben, obwohl es erst in der Zukunft ausgezahlt wird, je nach Anbieter bis zu 60 Monate im Voraus. Für die Wartezeit zahlen Sie einen Zinsaufschlag. Sinnvoll bei erwartet steigenden Zinsen oder hohem Sicherheitsbedürfnis.
Ja. Nach zehn Jahren ab vollständiger Auszahlung können Sie ein Immobiliendarlehen mit sechs Monaten Frist ganz oder teilweise kündigen (§ 489 BGB), ohne Vorfälligkeitsentschädigung, auch bei längerer Zinsbindung.
Lassen Sie uns gemeinsam prüfen, wo Sie stehen.
Drei Fragen, dann wissen wir, welcher Spezialist zu Ihrem Thema passt.
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