Zinsbindung endet, was jetzt?
Wenn die ZinsbindungZeitraum, für den der Sollzins eines Darlehens fest vereinbart ist. Lange Bindungen kosten etwas Aufschlag, schaffen aber Planungssicherheit. Ihrer BaufinanzierungFinanzierung des Kaufs oder Baus einer Immobilie, grundpfandrechtlich abgesichert und meist über Jahrzehnte laufend. endet, ist die Restschuld selten getilgt, und die Konditionen für die Weiterfinanzierung sind neu verhandelbar. Dieser Moment entscheidet über tausende Euro. Die gute Nachricht: Sie haben drei Optionen und mehr Zeit, als die meisten denken. Wenn Sie früh anfangen. Die ausführliche Fassung mit Vergleichsrechner: Anschlussfinanzierung.
Das Thema trifft gerade viele in Mitteldeutschland: Wer in den Niedrigzinsjahren um 2015/2016 in Leipzig oder im Umland gekauft hat, läuft jetzt mit einer typischen Zehn-Jahres-Bindung in die AnschlussfinanzierungNeue Finanzierung für die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung, per Prolongation, Umschuldung oder Forward-Darlehen., und das auf einem deutlich höheren Zinsniveau. Gerade in der Wachstumsregion Leipzig, wo die Immobilienpreise über die Bindungsdauer meist gestiegen sind, verbessert der höhere Objektwert oft den BeleihungsauslaufVerhältnis von Darlehen zu Objektwert. Je niedriger, desto günstiger meist der Zins. und damit die Kondition. Das lässt sich nutzen. Persönlich an unserem Standort Leipzig oder in Bitterfeld-Wolfen.
Option 1: Prolongation, verlängern bei der Hausbank
Ihre Bank schickt vor Ablauf ein Verlängerungsangebot. Bequem: keine neue Bonitätsprüfung, kein Bankwechsel. Aber: Dieses erste Angebot ist selten das beste am Markt. Die Bank kalkuliert mit Ihrer Trägheit. ProlongationVerlängerung des bestehenden Darlehens bei der aktuellen Bank. Bequem, aber das erste Angebot ist selten das beste am Markt. ist richtig, wenn das Angebot einem echten Vergleich standhält. Vorher unterschreiben lohnt nie.
Option 2: Umschuldung, wechseln zum günstigeren Anbieter
Die Restschuld wandert zu einer neuen Bank. Der Aufwand ist kleiner als beim Erstabschluss: Die GrundschuldIm Grundbuch eingetragenes Recht, mit dem ein Immobiliendarlehen abgesichert wird. Sie kann bei einer Umschuldung abgetreten statt neu bestellt werden. wird abgetreten statt neu bestellt; die Kosten dafür sind überschaubar und liegen bei nennenswerter Zinsdifferenz meist deutlich unter der Ersparnis. Faustregel: Je höher die Restschuld, desto kleiner die Zinsdifferenz, ab der sich der Wechsel rechnet.
Option 3: Forward-Darlehen, den Zins vorab sichern
Bis zu 60 Monate vor Ablauf der Zinsbindung können Sie sich heutige Konditionen für die spätere Anschlussfinanzierung festschreiben lassen, gegen einen Aufschlag, der mit der Vorlaufzeit wächst. Das ist eine Wette auf steigende Zinsen bzw. der Preis für Planungssicherheit: Fallen die Zinsen, sind Sie trotzdem gebunden.
Der Zeitplan
- 5 Jahre vorher: Forward-DarlehenDarlehen, dessen Zins Sie bis zu 60 Monate im Voraus für eine spätere Anschlussfinanzierung sichern, gegen einen mit der Vorlaufzeit steigenden Aufschlag. werden möglich. Beobachten lohnt.
- 12 Monate vorher: Spätestens jetzt aktiv Angebote vergleichen.
- Kurz vor Ablauf: Das Prolongationsangebot der Hausbank kommt, mit Vergleichswerten verhandeln statt einfach unterschreiben.
Zusätzlich gilt für alle Darlehen: Nach zehn Jahren ab vollständiger Auszahlung können Sie mit sechs Monaten Frist kündigen (§ 489 BGBRecht, jedes Immobiliendarlehen zehn Jahre nach Vollauszahlung mit sechs Monaten Frist zu kündigen, auch innerhalb einer langen Zinsbindung.), ohne VorfälligkeitsentschädigungEntschädigung, die eine Bank bei vorzeitiger Ablösung eines Darlehens verlangen kann. Nach zehn Jahren entfällt sie dank Sonderkündigungsrecht., auch mitten in einer 15- oder 20-jährigen Zinsbindung. Dieses Sonderkündigungsrecht wird oft verschenkt.
Das rät Ihnen Heiko
Nicht auf den Brief der Bank warten: Wer zwölf Monate Vorlauf hat, verhandelt aus einer Position der Stärke. Wir vergleichen alle drei Wege für Ihre konkrete Restschuld. Kostenlos und unverbindlich: Finanzierung besprechen.
Häufige Fragen
Dann wird die Restschuld zum Stichtag fällig oder das Darlehen läuft, je nach Vertrag, zu den Konditionen weiter, die Ihnen die Bank vorgibt. Beides ist ungünstig, weil Sie ohne Vergleichsangebot nicht verhandeln können. Sehen Sie deshalb in Ihrem Darlehensvertrag nach, was für diesen Fall vereinbart ist, und holen Sie rechtzeitig Alternativangebote ein.
In der Regel weniger als beim ersten Darlehen. Gefragt sind der bestehende Darlehensvertrag mit der aktuellen Restschuld, Einkommensnachweise, eine Selbstauskunft sowie Unterlagen zur Immobilie wie Grundbuchauszug und Wohnflächenberechnung. Wer beim bisherigen Institut verlängert, muss meist gar nichts einreichen. Sammeln Sie die Papiere früh, dann verzögert sich der Vergleich nicht.
Ja, die Anschlussfinanzierung ist der übliche Moment, um Rate und Tilgungssatz neu festzulegen. Sie können die TilgungDer Anteil der Rate, mit dem die Schuld zurückgezahlt wird. Eine höhere anfängliche Tilgung verkürzt die Laufzeit deutlich. erhöhen, um schneller schuldenfrei zu sein, oder Sondertilgungsrechte vereinbaren. Sinnvoll ist eine Rate, die Sie auch bei geringerem Einkommen tragen können. Auch die Länge der neuen Zinsbindung lässt sich an Ihre Planung anpassen.
Meist ja, allerdings mit Einschränkungen. Bei der Verlängerung im eigenen Haus prüft die Bank die BonitätEinschätzung Ihrer Kreditwürdigkeit. Sie beeinflusst, ob und zu welchem Zins ein Kredit gewährt wird. in der Regel nicht erneut, dieser Weg bleibt also offen. Ein Wechsel zu einem anderen Anbieter setzt dagegen eine neue Prüfung voraus. Sprechen Sie den Punkt früh an, dann bleibt Zeit, die Rate an die veränderte Lage anzupassen.
30 Minuten reichen für den Anfang. Vor Ort, telefonisch oder per Video. Sie wählen.